政策叠加有助强信心稳预期

国庆假期前两天，房地产市场密集迎来三项调控措施。一是9月29日，央行、银监会决定分阶段调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市可在2022年底前自主决定维持、降低或取消当地首套新增住房贷款利率下限。二是9月30日，中国人民银行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第三，9月30日，财政部、国家税务总局发文支持购房居民个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在一年内再次购买的，退还其出售现有住房已缴纳的个人所得税。

上述措施的出台，表明政策层面通过金融和财政的调整，积极促进房地产市场的企稳回升。分阶段调整差别化住房信贷政策的措施，意味着部分城市可以下调首套住房贷款利率，减轻购房者的还款压力。首套个人住房公积金贷款利率的下调，也可以减轻缴存职工的购房压力。“买一送一”退税有助于调动改善型购房需求的积极性。

这些措施都指向降低刚需和改善型住房需求的资金成本。政策叠加有助于为目前企稳的市场注入动力，有望增强购房者信心，稳定房地产市场预期。

这是一段时间以来稳定楼市各项措施的进一步升级。今年以来，随着房地产市场整体下行，有关部门和地方积极出台调控政策稳定市场，包括取消限购、放宽限贷、降低首付比例、给予购房补贴等。有很多种政策和措施有利于房地产市场。随着城市政策调控的逐步深入，政策变得更加精准和细化。广州、北京等城市以二手房交易为重点，推出了随按揭过户、串单业务并行办理等措施，可以解决二手房交易痛点，有助于活跃市场交易。四川等地提出放宽多子女家庭购房资格条件。

政策加码，市场反应几何？分化仍然是当前房地产市场的一个明显特征。9月和10月是房地产市场的传统销售旺季。许多房地产开发企业加大了推新盘和促销的力度。节前房贷利率下调政策已在多个城市迅速实施。一段时间内，持续的利好政策可以激活部分购房需求。所以国庆假期，一些城市的市场活跃度，无论是一二线还是三四线，都有明显的提升。但是有相当一部分城市，市场还是比较冷清的。在同一个城市，也存在冷热不均的情况。一些新的住房项目被出售，而另一些则无人问津。同时，受前期部分城市暂停新建商品房项目影响，购房者对购买的期房能否按时交付仍有顾虑，转向二手房，导致部分城市二手房出现了比新房回暖的态势。

购房者对未来房地产市场的信心很大程度上决定了市场的走向。从长期来看，信心来自于中国仍处于快速城市化时期，每年城镇新增人口数千万，对城市住房、基础设施和公共服务设施仍有大量需求。城市更新、旧住宅区改造等。也有很多任务。因此，房地产市场平稳健康发展仍有相当大的空间。附近一些房地产项目停工，一些房地产开发企业资金链紧张，都影响了购房者的信心。目前，这种情况正在被扭转。住房和城乡建设部等有关部门出台了特别措施，通过政策性银行专项贷款支持有需要的城市促进已出售逾期住宅项目的建设和交付；在地方政府的推动下，一些城市的“保送楼”也取得了积极进展。

可见政策“组合拳”正在逐步显现效果，不断修复市场信心。随着房地产调控政策工具箱的不断打开，以及相关配套措施的进一步落实，购房者的信心和热情有望继续得到恢复，房地产市场有望进一步企稳回升。需要强调的是，政策叠加旨在促进市场稳定，重点是更好地满足刚需和改善型需求。对于一线热点城市，我们还是要牢牢坚持“住而不炒”的定位，避免投机的死灰复燃。